Mois : mars 2025

Expertise Avant achat Immobilier 44000 NANTES

Le sujet est essentiel dans ce sens de l’Acquisition car en effet il nous arrivent trop frequemment d’intervenir pour des Achats Immobiliers qui sont exécutés et pour lesquels les nouveaux propriétaires n’ont soit pas vu assez de point de détail ou on céder au coup de coeur (AVEUGLE) par l’envie ; l’URGENCE et le besoin de trouver ce qui manque de dicernement objectif :

Nous connaissons très bien les contraintes liées à la recherche d’un bien ci dessus décrite en partie…

Mais faire APPEL à NF Expertise avant l’achat Immobilier peut vous éviter bien des déboires IRREVERSIBLES.

Il y a ce que l’on VOIT et ce que l’on ne VOIT pas.

En temps que Novice vous ne verrez pas ou pas avec les conséquences que peut engendrer le détail du désodre que vous voyez et c’est là que le sujet ce passe; comme le dit le proverbe ; le diable se cache dans le détail…

Aussi notre expertise va se concentrer sur l’essentiel et nous avons 2 FORMULES : 

1 / Une expertise verbale san rapport écrit et nous vous livrons sur le champ notre analyse et les risques ou les coûts qui seraient nécessaires à la réparation si elle était possible… Ce qui vous permettra d’être informé de la situation et nous ne dirons jamais si vous pouvez ou non faire l’acquisition du bien ; cette décision vous appartenant à vous seul afin de ne pas vous influencer dans un sens ou l’autre. L’enjeu étant très personnel.

2 / Une expertise avec un rapport écrit qui sera issue de la même analyse que celle ci-dessus en verbale mais adossé à un RAPPORT Sourcé et écrit ; ce qui par définition peut être opposable à un tiers.. Là aussi nous ne vous délivrerons pas notre avis afin de ne pas vous influencer également.

3 / Enfin vous pourriez passer un ORDRE de MISSION selon la formule N/1 et la faire évoluer en passant à la solution N°/2. Dans la mesure ou nou sarchivons les photos que nous prenons et les minutes.

Bien entendu ; décider d’un ACHAT IMMOBILIER est difficile car il est rattaché à un engagement ; cependant il est à noter qu’on peut s’engager en ayant un MAXIMUM De connaissance des risques encourus.

Exemple ; nous vous indiquons que la maison a des fissures imp

ortantes et des ponts thermiques : Que faites-vous ???

• Si vous décidez d’acquérir le bien en ayant connaissance de ces désordres que vous ne pourrez pas dissimuler en cas de REVENTE ; en pensant que ce n’est pas grave (MAIS VOUS AUEZ MAL NOTRE ANALYSE et n’en n’aurez fait qu’à votre tête (vous êtes Obtu sans jugement de ma part) mais aussi sans dicernement de votre part (ce que par ailleurs vous pourriez me repprocher plus tard ; mais il serait TROP TARD ; car étant intervenu comme Expert ; l’on pourrait par hasard nous recontacter pour la même demande et pour laquelle nous ne pourrions que dire que vous nous aviez sollicité et que nous avions alors constaté ces mêmes désodres…  Sans quoi vous seriez poursuivis pour DOL ou VICE CACHE…
• C’est bien pour cela que notre EXPERTISE pour vous accompagner dans une décision est SAGE ; même si nous avons consience que le coût d’une EXPERTISE n’est pas neutre … Mais que vaut il mieux avoir perdu x € ou être (A vie) avec un boulet au pied?
• N’hésitez pas le côut n’a même pas de commune comparaison possible…. 

Expertise Globale Maison avant achant avec Vices cachés 44000 NANTES

La garantie des vices cachés : analyse de la jurisprudence récente en matière de présomption et de prescription:

La garantie légale des vices cachés a récemment connu des évolutions jurisprudentielles.

Cet article se propose d’analyser ces changements, en mettant l’accent sur la présomption de connaissance du vice par le vendeur professionnel et les délais de prescription de l’action.

La présomption irréfragable de connaissance du vice par le vendeur professionnel.

Selon l’article 1645 du Code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acquéreur. La jurisprudence a interprété ce texte en instaurant une présomption irréfragable de connaissance du vice par le vendeur professionnel, c’est-à-dire que celui-ci ne peut pas rapporter la preuve contraire de son ignorance du défaut [1].

Cette solution, qui vise à renforcer la protection du consommateur face au vendeur professionnel, est toutefois contestée par certains auteurs. En effet, elle fait peser sur le vendeur professionnel une responsabilité quasi-délictuelle, sans tenir compte de sa bonne ou mauvaise foi, ni de la nature ou de la gravité du vice.

C’est pourquoi l’avant-projet de réforme du droit des obligations, élaboré par le professeur Stoffel-Munck, propose de modifier l’article 1645 du Code civil, en remplaçant la présomption irréfragable par une présomption simple, qui admet la preuve contraire de l’ignorance du vice par le vendeur professionnel. Cette réforme, si elle était adoptée, aurait pour effet de réduire la charge de la preuve qui pèse sur le vendeur professionnel, et de rétablir une certaine égalité entre les parties au contrat.

Les délais de prescription de l’action en garantie des vices cachés.

L’article 1648, alinéa 1ᵉʳ du Code civil dispose que l’action en garantie des vices cachés doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Ce délai, qui relève de la prescription extinctive, a pour but de protéger le vendeur contre des actions tardives et incertaines. Toutefois, il soulève plusieurs difficultés d’application, notamment en cas d’action récursoire du vendeur contre son propre fournisseur, ou en cas de vente conclue avant la réforme de la prescription opérée par la loi du 17 juin 2008.

La Cour de cassation a tenté de résoudre ces difficultés dans un arrêt de chambre mixte rendu le 21 juillet 2023, qui a posé les principes suivants : l’action en garantie des vices cachés doit être exercée dans les deux ans à compter de la découverte du vice ou, en matière d’action récursoire, à compter de l’assignation, sans pouvoir dépasser le délai-butoir de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, lequel est, en matière de garantie des vices cachés, le jour de la vente conclue par la partie recherchée en garantie [2].

Que faut-il retenir ?

• La garantie légale des vices cachés est un mécanisme de protection du consommateur, qui permet à l’acquéreur d’une chose affectée d’un défaut caché de demander la résolution de la vente ou une diminution du prix.

• La Cour de cassation a instauré une présomption irréfragable de connaissance du vice par le vendeur professionnel, qui l’oblige à indemniser intégralement l’acquéreur, sans qu’il puisse prouver son ignorance du défaut.

• Cette présomption irréfragable est contestée par certains auteurs qui proposent de la remplacer par une présomption simple, qui admet la preuve contraire de l’ignorance du vice par le vendeur professionnel.

  

• La Cour de cassation a également précisé les délais de prescription de l’action en garantie des vices cachés, en les fixant à deux ans à compter de la découverte du vice ou, en cas d’action récursoire, à compter de l’assignation, sans pouvoir dépasser le délai-butoir de vingt ans à compter du jour de la vente conclue par la partie recherchée en garantie.

N’HESITEZ pas à nous CONTACTER on peut vous aider à éviter des EREURE IRREPARABLES … NF Expertise

Les Normes et DTU sont ils Obligatoires ou NON… 44 500 La Baule Les Pins…

Une questions très régulièrement posée est : Est-ce que les Normes sont oblligatoires ou non.

En effet les norme que l’on appelle les DTU Documents Techniques Unifiés sont aujourd’hui remplacés par le Normes NF-DTU Normes Françaises Documents Techniques Unifiés car étant passés sous l’égide de l’AFNOR qui désormais rédige et édite l’ensemble des Normes Françaises.

Les DTU ont été rédigés et élaborés par l’ensembles des parties prenantes de la construction et réunissant ainsi un collège de Technicien; chefs d’entreprise; architecte; Maître d’Oeuvre; fournisseurs des produits ect. Afin de permettre d’écrire les méthodes et règles d’application et mise en Oeuvre des produits.

Il esxiste également les CTT Cahiers des Clauses Tehniques ; les CCS Cahier des Clauses Spéciales ; les ATE Avis Technique Expérimental..

Cependant les Normes et DTU ne sont pas Obligatoires sauf s’ils sont explicitement décrits et inscrits dans le contrat qui lie les parties, à savoir le Devis signés par les 2 aprties, l’entreprise et le client… Aussi bizarre que cela puisse paraître pour les Maîtres d’Ouvrage…

Alors qu’en est il de l’application des Règles et des Normes me diriez-vous si elles ne sont pas Obligatoires. ?

Il n’en demeure pas moins que l’application des règles d’usages, l’application des Normes ne sont pas faits pour contraindre mais pour mieux construire ensemble pour les différents intervenants.

Lors d’un désordre ; l’Expert va se référer au Référentiel et les textes qui régissent les principes constructifs et les considérer comme Tel.. Et outre la non Obligation d’application ; il n’en demeure pas moins que l’exécutant « L’entreprise qui réalise » en est RESPONSABLE..

L’EXPERTISE QU’IL VOUS FAUT :

Une expertise Bâtiment Technique de Construction permet d’éclairer vos décisions au plan Technique Economique et Juridique afin d’IDENTIFIER Les causes des désordres et de vos problèmes et d’éstimer les SOLUTIONS REPARATRICES de principe global et de dégager les Responsabilités des parties.

Au sens large, une LOI est une disposition Normative et Absraite posant une REGLE JURIDIQUE d’application OBLIGATOIRE…

Les LOIS sont donc des Textes votés par le Parlement et qui sont supérieures à tous les autres TEXTES excepté la CONSTITUTION…

Par Ex: La loi MOP ( Loi N/ 85-704 relative à la maîtrise d’ouvrage publique du 12 juillet 1985 ) qui fixe les Missions qui peuvent être confiées aux entreprises et à la Maîtrise d’Oeuvre.

Elle a été à de nombreuses reprises modifiée et complétée, notamment par le décret du 29 Novembre 1993.

La loi fixe des objectifs, sans entrer dans les détails techniques qui concernent les Spécialités.

Une partie importante de la législation applicable aux constructions se trouve dans les décrets, plus détaillés, qui précisent comment appliquer la loi.

Dans la hiérarchie du Droit Français, les Décrets se situent en dessous des Lois, auxquelles ils sont OBLIGATOIREMENT conformes. 

Et l’on peut ainsi distinguer les Codes suivants :

Le Code de la Construction et de l’Habitat

Le Code de l’Hurbanisme

Le Code de l’Energie

En particulier :

• La règlementation Thermique
• La règlementation Acoustique
• La Règlementation Incendie
• L’Accessibilité des bâtiments et au Personnes Handicapées

Toutefois le Lois et les Décrets ne couvrant pas l’ensemble des domaines du Bâtiment,

d’autres Textes complémentaires sont alors nécessaires pour encadrer les chantiers et les travaux tels que le Normes NF-DTU du bâtiment.

N’hesitez pas à faire appel à nos services pour mieux vous accompagner dans votre problématique…

Nous sommes en présence d’un ravalement de façade réalisé il y a 6 ans et dont certaines parties se décrochent sur des petites surfaces et engendrent des désordres naissants en terme d’infiltration d’eau qui continue son travail de SAP et provoque des décollement de la peinture pourtannt correctement appliquée tant en quantité qu’en homgénéité.

Le sujet n’est pas facile car la peintur

e ayant 6 ans toute retouche ponctuelle ne sera pas du même coloris ; le temps ayant joué son rôle et laissé ses traces de patinage de la surface.

Dans ce cas de figure l’entreprise qui pourtant a plutôt bien réalisé ses travaux ne sait comment répondre à la demande u client. Ce dernioer a fait appel à nos services en vue d’engager une Expertise en Contradictoire avec l’entreprise afin de trouver à l’amiable un terrain d’entente.

Cependant vue l’empleur des travaux, j’ai conseillé au client de le convoquer en contradictoire pour faire jouer sa garantie décennale qui en l’espece du fait du décollement partiel de certaine partie du revêtement de ravalement ne joue pas ou plus son rôle de revêtement étanche ou non plutôt devrais-je dire d’Imperméabilité.

Oui car en effet une peinture n’est pas étanche mais impérméable ; par exemple votre peau est impérméable et laisse sortir les vapeurs d’eau (La Transpiration) mais heureusement pas entrer l’eau dans votre corps…

Il convient donc de bien choisir le BON PRODUIT en peinture avant application…

Ainsi outre l’atout esthétique, une peinture pour une façade de qualité protège la façade contre les écarts thermiques, les agressions, les UV, et les intempéries.

Classement des Peintures :

Classe I1 : Pour les façades en bon état sans fissures

Classe I2 : Pour les façades présentant des micros fissures d’ouverture inférieures à 0.20 mm

Classe I3 : Pour les façades présentant des fissures d’ouverture  < à 1 mm (c’est le cas notre article)

Classe I4 : Pour les façades très fissurées aves des fissures > à 1 mm d’ouverture

Les peintures d’imperméabilisation utilisent 3 TYPES de résines synthétiques :

Acryliques  /   Siloxantes  /  Minérales 

Chacune d’elle ayant des caractéristiques spécifiques selon les besoins de votre chantier …

1 / RESINES ACRYLIQUES :

Ces Polymère sont polyvalents et offrent une bonne résitance au UV, préservant l’apparence de la façade même dans les environnements ensoleillés. Elles sont également résistantes aux intempéries et flexibles ; ce qui leur permet de suivre les mouvement de la façades sans fissurer…

Elles conviennent aux façades Béton, maçonnerie enduite, surtout dans un climat variable.

2 / RESINE SILOXANES :

Ces polymères combinent siliconnes et silicates, offrant une excellente imperméabilité tout en permettant à la VAPEUR d’EAU de séchapper… Ce sui prévient des problèmes d’HUMIDITE INTERNE. Elles sont idéales pour les environnements Humides ou Marin avec une Durabilité accrue aux climats Extrême…

3 / RESINE MINERALE : 

Ces résines à base de composants ORGANIQUES offrent un aspect naturel proche de la pierre ou du béton. Elles sont durables résistantes aux abrasions et aux pollutions; et apportent des propriétés thermiques supplémentaires ; elle est idéale pour les bâtiment HISTORIQUES..

Une peinture I3 c’est à dire Imperméable niveau 3 ; est appliquée dans notre cas de figure, car elle permet de reboucher des fissures inférieures à 1 mm de largeur et offre une solution durable et efficace pour les façades fissurées, les enduits abîmés ou dans le cadre d’une rénovation complète; elle protège la façade, améliore son apparence et renforce sa durabilité par rapport aux intempéries.

Malgré le bon choix de produit; dasn notre cas ce qui a pêché et l’IMPREPARATION du support car n’ayant pas pris assez de soin et de vigilance, le résultat est le décollement de la peinture. A suivre